Etes- vous propriétaire immobilier en France ?

Etes- vous propriétaire immobilier en France ? Souhaitez- vous avoir des informations sur les modalités de l’Impôt sur la Fortune Immobilière ? Même si vous êtes non-résident il est possible que vous puissiez en être redevable.

Pour mémoire au 1er janvier 2018, sous l’impulsion du nouveau Président Macron l’impôt de Solidarité sur la fortune (ISF) est devenu l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).

Un propriétaire n’est assujetti à l’IFI que si la valeur nette de son patrimoine immobilier, après prise en compte de certains abattements, dépasse 1,3 M€. Cette base taxable comprend l’ensemble des biens immobiliers et des droits de propriété détenus directement et indirectement au 1er janvier. Toutefois, la loi a encore été modifiée pour 2019. Ce changement ne concerne que les prêts infine en relation avec des biens immobiliers souscrits par des sociétés. Pour l’IFI uniquement, les autorités fiscales ont mis en place un système obscur d’amortissement fictif de ces dettes spécifiques. Il est donc désormais nécessaire d’auditer la comptabilité fin d’année et les contrats de prêt des sociétés principalement immobilières afin de calculer les passifs déductibles.

Les IFI sont calculés sur la valeur nette des actifs immobiliers imposables au 1er janvier 2019, après déduction des dettes existantes à cette même date, pour autant qu’il s’agisse de prêts en relation avec les biens immobiliers déclarés.

Pour être déductibles, les dettes doivent donc :

exister au 1er janvier de l’année d’imposition ;
être personnellement à la charge du contribuable ou de l’une des personnes constituant son foyer fiscal, directement ou indirectement.
se rapporter à l’actif imposable à l’ IFI- acquisition ou travaux
pouvoir être justifiées par tout moyen de preuve compatible avec la procédure écrite.

Important :

Les comptes courants d’associés des sociétés immobilières dans la limite de leur valeur comptable à la date du 31 décembre 2017 peuvent à nouveau être considérés comme une dette déductible au titre de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Lorsque la valeur vénale des biens imposables dépasse 5 millions d’euros, les dettes ne sont déductibles qu’après application d’une formule limitative. Toutefois, cette limitation ne s’applique pas aux dettes pour lesquelles le redevable justifie qu’elles n’ont pas été contractées à des fins principalement fiscales.

Compte tenu de la nouvelle règle de déductibilité théorique des prêts in fine, nous constatons que le texte de loi est très général et ouvre la porte à de nombreuses interprétations. Il en résulte de nombreuse questions auxquelles nous allons tenter de répondre

Dans le cas d’un prêt à remboursement de capital, c’est simple, il faut regarde le tableau d’amortissement émis par la banque et partie du contrat; le capital restant dû est déductible.

Ce n’est toutefois pas le cas pour un prêt infine. Comment dans la pratique calcule-t-on l’amortissement d’un tel prêt et sur quelle base ?

Ainsi doit-on considérer comme le début de la période d’amortissement théorique la date d’acquisition ou le premier jour du crédit en cours?

Mais encore, certains prêts in fine ont été refinancés plusieurs fois avec des montants à chaque fois différents et souvent plus importants. Question: quel est le montant qui doit servir de base d’amortissement? Le montant initial de l’acquisition? Le montant en cours?

Quelle durée doit être retenue pour de tels prêts qui peuvent , par exemple, être émis par la banque pour une durée 5 ans renouvelable une fois, ou plus? Et qu’en est-il des travaux pour lesquels nous pensons que les crédits souscrits à leur effet peuvent rester entièrement déductibles dans de nombreux cas ?

Chaque dossier est différent et doit être traité individuellement. Il est important de vérifier chaque contrat de prêt, la comptabilité de l’entreprise, de comprendre les différentes méthodes d’amortissement fictif possibles et de convenir avec les clients du calcul le plus approprié selon leur situation. Nous abordons fréquemment cette nouvelle législation et travaillons avec les clients à ce sujet afin de respecter la nouvelle législation. Nous avons analysé ces nouveaux textes et essayons de faire en sorte que nos clients puissent les respecter au mieux.

Compte tenu des nouvelles règles, il est important que chaque client sache s’il est assujetti ou non à l’IFI. Si un contribuable n’envoie pas de déclaration aux services des impôts, il peut recevoir un avis de redressement lui demandant de régler le montant de la taxe, plus pénalités et intérêts de retard. Bien intégrer auquel cas que les autorités fiscales appliqueront leur propre méthode d’évaluation pour la détermination du prix de l’immobilier appartenant au contribuable redressé. Ce qui lui est rarement favorable comme on s’en doute bien.

Paiement :

Depuis l’année dernière, les contribuables n’ont plus à régler leur IFI en même temps que leur envoi de déclaration. Un avis d’imposition leur sera envoyé en août et ils devront payer l’IFI au plus tard le 16 septembre. Dès que son montant dépasse 300 euros, l’IFI doit être réglé en ligne sur Impots.gouv.fr.