Comment investir dans l’immobilier locatif ?

La première question qui se pose lorsque l’on souhaite louer est de savoir si on veut procéder à une location meublée ou vide. La deuxième question concerne la valeur du bien.

Sans vouloir être trop technique, Il est important de bien analyser la meilleure façon possible d’envisager l’acquisition, de bien choisir le mode de détention qui sera le plus adapté en fonction de sa situation personnelle et de ses objectifs

Si en plus de la location meublée on propose en tant que professionnel 3 des 4 services que sont l’accueil, le nettoyage, la fourniture du linge de lit et un service de petit déjeuner, il sera alors nécessaire de facturer au client une Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA) de 10 %. Nombre d’investisseurs optent pour ce statut afin de pouvoir récupérer la TVA de 20 % acquittée lors de l’acquisition du bien immobilier qui était à l’origine du neuf. Le montant total de la TVA est définitivement acquis au bout de 20 ans.

En cas de vente entretemps ou de changement dans l’offre des services décrits précédemment, la TVA est remboursable au prorata du nombre d’années restantes, y compris l’année en cours, sur les 20 ans.

Autre considération, il faut bien comprendre que la location de logements meublés est une activité commerciale. L’utilisation d’une société régie par le code civil, type SCI, entraîne automatiquement son assujettissement à l’impôt sur les sociétés. Il faut être conscient que ce choix aura des conséquences au niveau de l’imposition sur la plus-value lors de la revente. En effet s’il est possible à titre privé de pouvoir bénéficier d’abattements d’imposition sur la plus-value liés à la durée de détention, avec aujourd’hui une exonération totale au bout de 30 ans, ces abattements ne seront pas applicables dès lors qu’il s’agit d’une activité commerciale soumise à l’imposition sur les sociétés. Pire du fait de l’amortissement des biens l’assiette taxable pour la plus-value est nettement plus importante. Ce type de montage est donc à privilégier lorsque l’objectif premier du client est la maximisation des revenus.

D’une manière générale, pour l’imposition sur les revenus locatifs, il est possible de déduire les charges suivantes : honoraires de gestion, taxes foncières, dépenses de travaux, intérêts d’emprunt. Il est nécessaire pour chaque dépense de bien conserver, sans limite de temps, les factures et preuves de paiement. Cela s’avèrera particulièrement utile pour le calcul futur de la plus-value puisque certains travaux pourront être déduits de la plus-value brute, à condition toutefois de ne pas être en régime commercial comme vu ci-dessus.

Pour les non-résidents dans l’obligation de prendre les services d’une société de représentation fiscale lors de la vente de leur bien, la comptabilité stricte de tous ces travaux et l’archivage de toutes les factures, preuve de paiements comme swifts, chèque, ordres de virements, et des relevés des comptes bancaires émetteurs de ces paiements permettant de réconcilier les opérations foncières, s’avèrera aussi plus que judicieux puisqu’aujourd’hui les services fiscaux des pays de l’OCDE, dans le cadre de la lutte globale contre le blanchiment d’argent, demande à postériori ces documents. Ces demandes de documents peuvent d’ailleurs s’étendre à l’acquisition.

A noter au passage qu’il est nécessaire de bien vérifier au fur et à mesure de la réception des factures qu’elles soient correctement établies. Sinon les services fiscaux les rejetteront et, si plusieurs années passent, il peut devenir impossible de les faire corriger. Les archives des sociétés qui ont diligenté les travaux ou les sociétés elle-même peuvent disparaitre. Avec la fâcheuse conséquence que les clients auront l’obligation d’acquitter un impôt qu’ils estiment à juste titre comme injuste. Bien entendu, le temps de paiements en espèce est révolu.

Il est régulièrement observé que certains clients utilisent les fonds de sociétés pour acheter des biens immobiliers dont ils auront un usage personnel. D’une manière générale, cela pose des problèmes aux non-résidents dans leur pays de résidence. Ce type de financement est abusif et peut être considéré comme une distribution en nature de la société avec les conséquences fiscales que cela implique. En outre, dans certains pays, l’utilisation de biens sociaux à des fins personnelles constitue un acte criminel. D’où la nécessité d’un conseil à la fois scrupuleux et international puisqu’une opération banale en France peut s’avérer catastrophique dans le pays de résidence du client.

Un autre questionnement fiscal à considérer avant l’acquisition concerne la succession et sa planification. En effet, la planification des volontés en cas de décès doit intégrer les règles françaises de dévolution successorale. Or pour des non-résidents celles-ci peuvent créer des problèmes. D’une part les droits de succession français sont parmi les plus élevés et d’autre part parce que la part revenant aux enfants est importante et non-dérogeable. Pour les familles recomposées, cela peut rendre impossible l’application de volontés successorales écrites dans le pays domestique. C’est pourquoi les personnes situées en dehors de l’Union européenne utilisent fréquemment les sociétés civiles monégasques. Il va de soi que la matérialité, c’est-à-dire la valeur de l’achat, est un facteur important dans l’examen de cette option.

Pour ce qui concerne l’Imposition sur la Fortune Immobilière (IFI) des non-résidents, le financement par dette bancaire reste toujours intéressant. D’une part la masse successorale en France est réduite du montant du passif, mais l’intérêt est aussi pour les biens dont la valeur est supérieure à 1,3 million d’euros de pouvoir réduire ou d’éviter l’impôt sur la fortune immobilière. Sous réserve toutefois qu’il n’existe pas une convention de double imposition entre le pays de résidence du client et la France. En général pour les non-résidents, sauf s’ils sont correctement structurés, cet impôt est dû.

Sous l’influence du président Macron, les règles de taxation de la fortune ont changé en 2018. Aussi les non-résidents possédant des biens immobiliers via des sociétés préalablement à cette date doivent envisager de revoir leur situation. En effet les prêts consentis par les actionnaires aux sociétés d’investissement immobilier (ou comptes courants d’associés) n’étaient pas déductibles auparavant mais, heureuse et inattendue surprise, le sont devenus dans la limite maximum de leurs montants au 31 décembre 2017. Toutefois, tous les prêts bancaires quelle que soit leur nature y compris donc les infine sont amortis au moins fictivement. Pour chaque situation, il convient donc de procéder à un audit.