Utiliser une SCI pour acheter un bien immobilier en France

L’utilisation de la SCI (Société Civile Immobilière) pour acquérir un bien immobilier en France est un moyen souvent utilisé et intéressant tant pour les résidents fiscaux français que pour les non-résidents.

Une société civile immobilière est une société civile ayant par définition son siège social en France. Le lieu du siège peut être le bien immobilier lui-même. La SCI détient alors le bien immobilier en question. Etant une forme sociale, la SCI est elle-même détenue par des associés qui dans la plupart des cas sont les membres d’une même famille. Dans ce cas il s’agit donc le plus souvent d’associés personnes physiques.

Les associés peuvent être des résidents français ou des non-résidents. Il est important de noter ici que les conséquences fiscales résultant d’un achat immobilier au travers d’une SCI doivent être analysées au regard du droit français et, lorsque les associés sont non-résidents, au regard de la convention fiscale entre la France et l’Etat de résidence (lorsque les associés sont non-résidents fiscaux en France).

En premier lieu, au regard du droit des successions, l’utilisation d’une SCI permet de contourner certains inconvénients du code civil français. Le droit civil dispose qu’au décès du propriétaire d’un bien immobilier, le bien est divisé entre l’époux survivant et le ou les enfants. Cela peut engendrer un certain nombre de difficultés, en particulier, s’il y a des enfants d’un premier lit.

Cependant, la SCI permet d’offrir un statut d’associés majoritaires aux parents. Dans les statuts le couple associé peut prévoir qu’au moment du décès d’un des deux époux, la société continuera entre les seuls associés survivants. Ainsi l’utilisation de la SCI permet d’assurer le maintien du contrôle de la SCI par le conjoint survivant : toute décision concernant le bien immobilier appartiendra au conjoint survivant qui demeure associé majoritaire.

Lorsqu’il s ‘agit d’aborder les problèmes de successions, les parts sociales d’une SCI sont beaucoup plus faciles à répartir que le bien immobilier lui-même. La gestion de la succession ainsi que le transfert de la propriété sont simplifiés. Les statuts d’une SCI peuvent aussi être modifiés à tout moment.

Lorsque des personnes physiques non résidentes sont concernées l’utilisation d’une SCI peut constituer un avantage considérable de souplesse. Lors d’un décès, la loi applicable est celle du pays où le bien immobilier est située. Cependant, si la propriété est détenue par une SCI, la loi applicable sera alors celle du dernier pays de résidence de la personne décédée.

En outre, la SCI permet à des personnes ayant des petits budgets de mettre leur fonds en commun au sein d’une structure sociétaire comme une SCI alors qu’individuellement ils auraient eu des difficultés à le faire. Il est aussi plus facile de disposer de parts sociales sans l’intermédiaire d’un notaire, rendant ainsi la SCI plus flexible que la détention en direct d’un bien immobilier.

Un autre avantage lié à la SCI est que la valeur nette du bien immobilier peut être diminuée par l’utilisation de dettes et de prêts en particulier. Ceci peut diminuer l’ISF et les charges fiscales en droits de succession.

En ce qui concerne les personnes étrangères, détenir un bien immobilier en France par l’intermédiaire d’une SCI signifie que le bien immobilier français devient partie intégrante de la succession dans leur pays d’origine, à l’inverse de la détention directe d’un bien immobilier, qui tombe sous le coup du droit français des successions. C’est un point important qu’il faut garder à l’esprit et qui a des impacts importants au regard d’une planification successorale.

Alors qu’il y a de nombreux avantages à détenir un bien immobilier au travers d’une SCI, un certain nombre d’autres points doivent être analysés.

L’utilisation d’une SCI pour acquérir un bien immobilier engendre évidemment des coûts supplémentaires. Cependant, peu importe comment un bien immobilier est acheté, l’acquéreur devra toujours acquitter des frais de notaire et en particulier des droits d’enregistrement. Si une SCI est constituée pour acquérir le bien immobilier, des frais de constitution sont à prévoir ainsi que des frais liés à son existence et notamment les frais liés à l’établissement des comptes annuels de la SCI.

L’emploi d’une structure sociétaire induit l’établissement de statuts et l’immatriculation de la SCI ainsi que l’établissement de comptes annuels.

Ainsi, une SCI est obligée de tenir une comptabilité en français. Cela signifie qu’il est nécessaire de suivre le plan comptable français. Cependant, il est évident qu’une SCI de famille n’implique pas une lourde gestion comptable à l’inverse d’une comptabilité commerciale.

Il est donc difficile dans ces circonstances de maintenir une comptabilité étrangère et les associés non-résidents devront être capables d’apprendre à tenir une comptabilité en français. Cela peut également être nécessaire pour les Français qui ne sont pas habitués à gérer une comptabilité. Il est donc souvent plus facile d’utiliser un comptable indépendant pour gérer la comptabilité de la SCI, et les coûts afférents ne sont d’ailleurs pas prohibitifs.

La comptabilité ainsi que les déclarations fiscales sont gérées en général par un comptable local ce qui simplifie le problème. Le client peut évidemment effectuer lui-même sa propre comptabilité.

Pour qu’une SCI existe en tant que véritable société, des comptes annuels doivent être tenus ainsi qu’une une assemblée annuelle des associés pour approuver ces comptes. Les documents légaux doivent être tenus et gardés. Si l’ensemble de ces formalités n’est pas respecté, la véritable existence de la SCI, au regard du droit civil, pourrait être remise cause et les conséquences fiscales qui en résulteraient pourraient être dommageables pour les associés.

Il est important de comprendre qu’une SCI est une personne morale et donc si les obligations déclaratives ne sont pas respectées, des conséquences fiscales pourraient s’appliquer.

L’ISF est calculé sur la valeur nette des parts sociales de la SCI; c’est à dire la valeur du bien immobilier moins les dettes de la SCI. L’ISF s’applique également à des non-résidents. De plus, les comptes courants d’associé détenus dans une SCI par les non-résidents ne sont pas déductibles. Les personnes étrangères ne sont pas toujours au courant de ces règles et il est important de bien comprendre que les actifs sont accumulés en ce qui concerne l’ISF.

Il est parvenu jusqu’à notre cabinet, que des conseils ne précisent pas à leurs clients l’importance de tenir une comptabilité. Nous avons eu par exemple, le cas d’un cabinet d’avocats danois qui avait indiqué à ses clients que cela n’était nécessaire de tenir une comptabilité pour une SCI, mais certains comptables ou même certains notaires français peuvent également faire l’erreur. Malheureusement, ce n’est pas le cas et une jurisprudence française le précise.

Les autorités fiscales britanniques sont actuellement en train de réviser leur analyse erronée des SCI. Cela engendre beaucoup de confusions et de correspondances et notre cabinet est d’ailleurs en train d’aider l’administration britannique qui est d’accord de suspendre les redressements en cours jusqu’à la mise en place d’une nouvelle analyse officielle de l’administration fiscale britannique.

Comme c’est le cas avec les opérations financières importantes, il est toujours utile d’obtenir le meilleur avis de professionnels. Chaque cas est différent, et requiert une étude personnalisée de faisabilité et d’utilité. L’assistance d’un professionnel local permet d’obtenir les informations adéquates et actuelles concernant la législation applicable.

Pour plus d’information : marketing@antco.com