Pourquoi la France reste une destination privilégiée pour les investissements
Que nos clients et les lecteurs soient avertis, les exigences de l’administration fiscales française sont de plus en plus draconiennes, en particulier pour les propriétaires de biens immobiliers. Ainsi lorsque l’on décide de travaux de rénovation ou autres, il faut toujours s’assurer que les factures soient suffisamment détaillées, adressées uniquement au donneur d’ordre, que ce soit une personne physique ou une Société Civile Immobilière, par exemple. Ensuite Il faut impérativement que ces factures soient réglées d’un compte bancaire au nom de la personne à qui est adressée la facture, conserver indéfiniment tous les documents et toutes les preuves de paiement, n’accepter aucun à peu près de la part des entreprises qui diligentent ces travaux.
Cette rigueur sera déterminante au moment de la revente des biens immobiliers. En effet le marché de l’immobilier n’ayant cessé de s’apprécier au cours des dernières décennies, nombre de vendeurs doivent acquitter l’impôt sur la plus-value. Schématiquement la plus-value est une soustraction entre le prix de vente d’une part et d’autre part le prix d’achat, les frais d’acquisition et le montant de travaux. Or ces derniers ne seront déductibles qu’à la condition d’avoir respecté tout le formalisme évoqué ci-avant. Sinon l’administration fiscale rejettera la déductibilité des travaux effectués et les conséquences fiscales se révéleront douloureuses.
Il faut donc tenir ces registres au jour le jour, tenir sa comptabilité en temps et en heure et ne surtout pas imaginer qu’il puisse être possible de régulariser la situation des factures et preuves des paiement au moment de la vente. Nous constatons en effet que nombre d’entreprises de travaux ont une durée de vie assez courte. Il sera impossible d’obtenir des documents a posteriori si la société n’existe plus.
Contrairement à ce que dit la loi, nous considérons qu’il faut conserver toutes les archives des sociétés sans limitation de durée. Ne serait-ce que parce que les exigences légales de provenance des fonds ne cessent de se renforcer et qu’il est de plus en plus fréquent que les autorités de contrôle demandent au moment de la vente les documents faisant preuve de l’origine des fonds ayant servi à l’acquisition en fonction des exigences légales du moment. C’est potentiellement redoutable.
Au-delà des questions relatives à l’échange international d’informations, l’identité du bénéficiaire économique du bien doit être divulguée. Il est également nécessaire de conserver précieusement les preuves des origines des fonds ayant servi à l’acquisition des propriétés. Plusieurs jurisprudences récentes ont conduit à taxer des propriétaires qui ne pouvaient pas faire la preuve qu’ils étaient réellement les actionnaires ultimes de structures juridiques possédant des biens immobiliers.
Il ne faut pas oublier qu’il est également nécessaire d’obéir au formalisme français pour toute société française, que ce soit pour la comptabilité, pour la tenue des registres, l’enregistrement des assemblées générales ou pour toutes les déclarations fiscales.
Enfin lors de l’exécution de travaux, la valeur des biens s’apprécie. On peut donc envisager la possibilité de refinancer ou d’augmenter les hypothèques afin de minimiser l’impôt sur la fortune.
Chez Anthony & Cie, nous accompagnons nos clients sur tous ces aspects en veillant à ce qu’ils soient préservés de tous possibles tracas. N’hésitez pas à nous contacter en cas de question.
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