Les conditions d’une acquisition immobilière en France par un non-résident
Par Robert Anthony, Anthony & Cie
Investissement Conseils (n°691), Avril 2007
L’achat d’une propriété en France peut être lourd de conséquences tant au regard de la loi et des droits successoraux qu’au regard de l’imposition sur les plus-values, sur le revenu et sur la fortune. Le point avec le cabinet Anthony & Cie.
L’achat d’une propriété peut être soumis à la TVA au taux de 19,60 %. C’est le cas par exemple, si vous achetez un terrain à bâtir au travers d’une société ou pour des besoins autres que l’habitation, ou si vous achetez un immeuble neuf dans les cinq ans de son achèvement (sauf si cet immeuble est déjà entré dans le champ d’application de la TVA). Cette TVA est parfois récupérable mais lorsqu’elle ne l’est pas, son application est très pénalisante. Si l’acquéreur démontre une intention manifeste d’acheter pour revendre, l’administration fiscale peut encore considérer qu’il est marchand de biens et lui appliquer un régime fiscal bien différent de celui applicable aux particuliers.
Par conséquent, il est indispensable de se faire assister par un professionnel afin de structurer efficacement son acquisition. La propriété peut être détenue en direct ou au travers d’une société française (civile ou commerciale). L’utilisation de sociétés étrangères et de trusts offrent d’intéressantes opportunités de planification fiscale pour les clients les plus fortunés. Attention à la détention directe du bien immobilier par une société étrangère qui peut vite devenir cauchemardesque. La vigilance s’impose aussi pour l’activité de location en meublé réalisée par une SCI.
Appréhender les droits de succession
Concernant la fiscalité successorale, sauf dispositions conventionnelles contraires, seuls les actifs de source française (biens immobiliers, parts de SCI…) sont taxables en France dans la mesure ou ni le défunt, ni ses héritiers ne sont résidents fiscaux français à la date du décès. L’assiette des droits est constituée par la valeur vénale du patrimoine sous déduction de certaines dettes. Ainsi, contracter un emprunt, et surtout in fine, peut être judicieux. Mais tous les emprunts ne sont pas déductibles. Signalons aussi que les legs de parts de sociétés, et plus encore les donations en nue-propriété, peuvent s’avérer très intéressants. Les droits de succession suivent un barème progressif de 5 % à 40 % entre époux et entre parents et enfants. En l’absence de lien familial, un taux de 60 % s’applique.
La loi successorale française protège les enfants en leur conférant, de manière obligatoire, une quote-part de la succession de leurs parents appelée réserve héréditaire. La protection du conjoint survivant peut être assurée par un changement de régime matrimonial au profit du régime de communauté universelle. Du fait de ce régime, l’époux survivant hérite de l’ensemble du patrimoine de son conjoint sans fiscalité. Ce régime peut cependant engendrer des conséquences fiscales adverses pour les enfants et peut être contesté par les enfants d’un premier lit. L’utilisation d’une société française peut être très intéressante pour des non-résidents français car la loi successorale de leur pays de résidence s’applique aux parts de sociétés françaises. Tout dépendra alors de la flexibilité de cette loi successorale.
Comprendre le mécanisme des plus-values
En matière de plus-value, le régime des plus-values des particuliers s’applique si la propriété est détenue en direct ou au travers d’une société translucide. Les résidents français sont imposés à 27 %, les résidents européens sont imposés à 16 % et les résidents non européens sont imposés à 33, 33 %. Pour le calcul de la plus-value, un abattement annuel de 10 % s’applique au-delà de la cinquième année de détention, conduisant à une exonération de plus-value au-delà de la quinzième année de détention. Certains travaux et certains frais occasionnés lors de l’acquisition et de la vente sont déductibles pour le calcul de la plus-value. La vente d’une résidence principale est exonérée de plus-value. Les règles susmentionnées peuvent bien entendu varier selon les dispositions conventionnelles applicables.
Déclarer l’impôt sur le revenu
L’impôt sur le revenu doit être déclaré et payé si vous exercez une activité de location en France, même si vous êtes non-résident français. Vous avez alors le choix entre le régime micro qui vous octroie un abattement forfaitaire et le régime réel, qui vous permet de déduire certains de vos frais relatifs à la propriété louée (intérêts d’emprunts, impôts locaux…). Le régime du loueur en meublé professionnel peut permettre une économie d’impôt lorsque le revenu locatif en meublé excède 23 000 €. Le barème progressif de l’impôt sur le revenu s’échelonne de 5,5 % à 40 % avec un minimum de 20 % pour les non-résidents français. La déclaration fiscale des revenus doit en principe être envoyée à l’administration fiscale avant le 31 mars pour les résidents français, avant le 30 avril pour les résidents européens, avant le 15 mai pour les résidents d’Afrique et d’Amérique du Nord et avant le 30 juin pour les autres résidents.
Le point sur l’ISF
Sauf dispositions conventionnelles contraires, les résidents français sont redevables de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) sur leurs biens mondiaux contrairement aux non- résidents français, qui sont seulement redevables de cet impôt sur leurs biens situés en France. Cet impôt est dû seulement si la valeur nette des actifs imposables dépasse un certain plafond actuellement fixé à 760 000 €. Le barème progressif de l’ISF s’échelonne de 0,55 % à 1,8 %. Les non-résidents français peuvent minimiser cet impôt en contractant un prêt ou en créant un compte courant d’associé s’ils détiennent la propriété au travers d’une société. L’ISF peut aussi être optimisé pour les résidents français grâce à des outils de planification fiscale patrimoniale. La déclaration fiscale d’ISF doit en principe être envoyée à l’administration fiscale avant le 15 juin pour les résidents français, avant le 15 juillet pour les résidents européens et avant le 1er septembre pour les autres résidents.
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