Le crédit hypothécaire résiste à la crise !
Par Christophe Maulny, Anthony & Cie
Investissement Conseils, hors-série – Gestion de patrimoine 2009
L’immobilier représente une richesse qui peut freiner la capacité d’endettement. A l’instar de ce qui se fait déjà aux Etats-Unis, ce crédit se met en place en France.
Par l’ordonnance n° 2006-346 du 23 mars 2006 relative aux sûretés, deux nouvelles formes d’emprunts ont vu le jour : le prêt hypothécaire rechargeable et le prêt hypothécaire viager, dont l’objectif commun est de soutenir la croissance en libérant une partie de la richesse immobilisée par l’immobilier.
Le prêt hypothécaire rechargeable
Il permet le réemploi d’une prise d’hypothèque déjà inscrite pour effectuer d’autres emprunts. Ainsi, à mesure que le capital emprunté est remboursé, le souscripteur retrouve une nouvelle capacité d’emprunt sans nouvelles formalités. Notre bon vieux dicton prend ainsi toute sa force “qui paye ses dettes s’enrichit”.
L’avantage d’un tel procédé est aussi pertinent que pragmatique : dégager du cash pour répondre à des dépenses telles que travaux, biens à la consommation…
En sachant que les français qui achètent aujourd’hui leur résidence principale à l’aide d’un crédit immobilier utilisent très souvent leur capacité maximum de remboursement (33 % de leurs revenus) pour optimiser le montant du prêt et faire face au niveau des prix de l’immobilier, on ne peut que rester prudent quant au nombre de propriétaires qui pourraient prétendre à l’hypothèque rechargeable. Enfin, cette “recharge” devant être prévue à l’offre de prêt initial, et ne pouvant être utilisée qu’après remboursement d’une partie du capital emprunté, les premiers heureux bénéficiaires ne naîtront pas avant quelques années sauf si le crédit hypothécaire rechargeable devenait possible sur les crédits immobiliers déjà contractés.
Le crédit viager hypothécaire
Ce type de prêt existe déjà aux Etats-Unis, au Canada, au Royaume-Uni ou en Espagne. En revanche, en France, il était attendu, à la différence près qu’il s’adresse en priorité aux seniors…
En France, pas moins de 5 600 000 ménages propriétaires ont plus de 60 ans, un chiffre promis à une croissance rapide et ininterrompue. Beaucoup d’entre eux ne disposent pas de liquidités ou d’un droit à l’emprunt, alors qu’ils doivent parfois s’acquitter de l’ISF sur la résidence principale… Comment s’en sortir ? Via le PVH (prêt viager hypothécaire), un prêt sans charges, remboursable par le bien immobilier pris en garantie, au décès des emprunteurs.
Mode d’emploi de la formule viagère
Le prêt viager hypothécaire est réservé à des particuliers seniors détenteurs d’un patrimoine. Dès l’âge de la retraite, ils pourront ainsi obtenir des liquidités sur l’ensemble de leurs biens immobiliers : résidence principale, résidence secondaire, ou encore bien à usage locatif. Le capital prêté n’étant pas un revenu, il n’est pas soumis à l’impôt sur le revenu. L’emprunteur reste propriétaire de son bien, et ne rembourse rien de son vivant. Il ne laisse aucune dette à ses héritiers car le remboursement est plafonné à la valeur du bien au décès de l’emprunteur. Par ailleurs, il n’y a ni questionnaire ou examen de santé, ni assurance chômage ou décès obligatoire.
Pour quel montant ?
Le Crédit Foncier, un des seuls acteurs sur ce marché actuellement, prévoit un montant minimum de 20 000 €, versé en une fois et emprunté à un taux élevé de 8%, plus 4 % de frais de dossier. La somme varie suivant l’âge : à 65 ans, le client peut emprunter 16 % de la valeur expertisée et jusqu’à 66 % à 95 ans. Le Crédit Foncier offre désormais la possibilité d’un versement effectué en plusieurs fractions, ou des déblocages de fonds récurrents et viagers, absolument défiscalisés, contrairement aux rentes viagères à titre onéreux.
L’expertise sera cruciale
L’attribution du prêt est soumise à une expertise immobilière préalable. Si les prix continuent à monter, vous cédez un bien qui au fil des ans va prendre de la valeur, et les héritiers empocheront la plus-value. Si, en revanche, les prix dégringolent, et la valeur du bien est inférieure à la dette (capital prêté majoré des intérêts calculés), c’est la banque qui aura fait une mauvaise affaire puisque la dette est plafonnée à la valeur du bien par ordonnance. L’expertise immobilière risque donc d’être un moment “chaud” de la négociation, d’autant plus que seront négociés simultanément le montant emprunté et la durée présumée du prêt.
Enfin, il faut savoir qu’indépendamment du crédit hypothécaire rechargeable et du crédit viager hypothécaire, il existe déjà des solutions adaptées aux particuliers pour obtenir des liquidités via un prêt garanti par des biens immobiliers qu’ils soient résidence principale, résidence secondaire ou investissement locatif. Pour exemple, après expertise du bien, une banque peut vous proposer un prêt hypothécaire ou “Equity Release” amortissable ou in fine jusqu’à 100 % de la valeur estimée du bien, sachant que 50 % de cette valeur sera réinvestie sous forme d’assurance vie nantie et administrée par la banque. C’est en crédit in fine que le montage va trouver sa pleine cohésion : l’assurance vie sécurise l’opération en permettant la sortie du prêt in fine via le remboursement du capital emprunté par le rendement du portfolio. En libellant son emprunt en francs suisses – et donc en acceptant le risque de change – le souscripteur peut même compter sur une différence positive entre le taux d’intérêt du prêt et le taux de rendement de l’assurance vie. Les avantages d’un tel montage financier sont multiples en termes de trésorerie, de diversification du patrimoine au travers d’un portfolio, de transmission successorale, de défiscalisation et de réalisation de projets.
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