The International Wealth Management Newsletter • Anthony & Cie • Anthony Investments • Octobre 2011 |
Utilisez le crédit hypothécaire pour transformer votre compte courant en un passif bancaire… |
La loi de Finance 2011 va engendrer de profonds bouleversements fiscaux. Vous avez la volonté d’y faire face. Alors notre offre vous concerne personnellement ou peut concerner vos clients.
La réforme de l’ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune) et des comptes courants (art. 40 de la loi) est majeure pour les non-résidents.
Avant la réforme : les particuliers non-résidents fiscaux français sont imposables à l’ISF sur leurs propriétés en France, ainsi que sur les parts qu’ils détiennent dans des sociétés immobilières.
Il est important de souligner que leurs prêts via un compte courant associé apparaissant parmi les dettes de ces sociétés (principalement des Sociétés Civiles Immobilières — SCI) sont considérés comme une dette étrangère et par conséquent, exonérée de cet impôt. En constituant une société et en finançant l’acquisition d’une propriété en France par l’intermédiaire d’un compte courant, les associés/actionnaires non-résidents d’une société civile ou d’une autre entité réduisent la valeur taxable de leur bien.
Avec la réforme : les dettes, directes ou via des sociétés intermédiaires (et donc les comptes courants d’associés), de sociétés à prépondérance immobilière détenues par des non-résidents fiscaux français, ne sont plus déductibles pour le calcul de la valeur des actions ou des parts. Cela signifie que l’ISF sera calculé en fonction des seuils en vigueur sans déduction possible.
Entrée en vigueur : le 1er janvier 2012.
La solution la plus simple est de refinancer le bien à hauteur de sa valeur réelle et d’investir les sommes ainsi empruntées sur des profils garantis. Cette opération peut par ailleurs renforcer une stratégie patrimoniale. Pour les transmissions en ligne directe, les droits de succession maximaux seront augmentés de 5 % pour un taux maximum désormais de 45 %.
Mon bien immobilier libère de la trésorerie… Qui dit mieux !
Hypothèque à la valeur de la propriété | 3 000 000 € |
Crédit hypothécaire (si aucune dette antérieure) | 3 000 000 € |
Taux d’intérêt du prêt | 2,55% par an (au 30 septembre 2011) |
Fonds Garanti | 4% par an (au 30 septembre 2011) |
ISF économisé | 0,5% par an |
La plupart des banques souhaitent qu’un minimum de 50% des sommes prêtées soit préalablement investi au sein de leur établissement. Un placement en fonds euro garanti offre un ratio valeur/prêt de 100%.
Pour les obligations, une marge de 30% en moyenne est appliquée sur ce ratio, pour les actions cette marge est de 40%.
Un actif non coté pourra être accepté en garantie, mais avec une décote proportionnelle au niveau de risques inhérent.
Pour une contre garantie de 1 000 000 €, le montant à investir en actions devra représenter 1 666 666 €. S’il s’agit d’obligations, l’investissement devra représenter environ 1 430 000 €. Comme la valeur de ces actifs peut varier, il est recommandé de prévoir une marge. Généralement la banque provisionne 6 mois d’intérêts environ.
Rendements des fonds garantis.
Ces rendements oscillent de 3,6% à 4%. Valeur constatée le 30 septembre 2011. Comme on l’a constaté ci-dessus, les investissements risqués en contre partie d’espérance de gains élevés offrent un ratio valeur/prêt dégradé.
Le 30 septembre 2011, l’euribor 3 mois est à 1,55%. Une marge bancaire allant de 1% à 1,75% sera ajoutée à cet euribor, selon la qualité du dossier. Le coût total du prêt varie aujourd’hui de 2,55% à 3,35%.
L’utilisation d’une police d’assurance selon la résidence du client peut être fiscalement avantageuse. Les investissements en fonds euro garantis ne peuvent être réalisés que par le biais d’un contrat d’assurance. Les contrats d’assurance vie à architecture ouverte, en dépit de frais de gestion élevés, permettent un fort potentiel de gain.
N’hésitez pas à contacter pour de plus amples informations, Robert Anthony, Associé Principal, ra@antco.com
Avertissement : cette information est simplifiée dans un souci de vulgarisation. Elle ne saurait en aucun cas se substituer aux conseils d’un professionnel agréé.
Note : cette page est diffusée à des fins d’information uniquement et ne constitue pas un démarchage ou une offre ferme de prêt ou d’investissement financier. Ces informations peuvent être modifiées sans préavis. Avant d’investir dans un des produits proposés, vous devez vous assurer que vous ne contrevenez pas à une réglementation fiscale ou légale, ainsi qu’au contrôle des changes auxquels vous pouvez être assujetti dans votre pays de résidence. Certains services et produits sont soumis à des restrictions légales et par conséquent, peuvent ne pas être accessibles aux résidents de certains pays. Nous avons pris toutes les précautions afin de nous assurer que les informations contenues dans ces documents sont dignes de foi. La responsabilité d’Anthony & Cie, de ses employés ou de ses représentants ne pourra être engagée, expressément ou implicitement, quant à l’exactitude ou l’exhaustivité des informations contenues dans ce document. La valeur des investissements peut augmenter ou diminuer et vous pouvez ne pas récupérer l’intégralité des capitaux investis. Les performances passées ne présument pas de celles à venir. © 2011 • Anthony & Cie
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L’équipe d’Anthony & Cie peut effectuer un audit gratuit de votre situation patrimoniale selon les conditions suivantes :
• Un audit de votre portefeuille incluant une analyse de votre situation, une appréciation sur le rendement modulé en fonction du risque et une recommandation pour réorienter la stratégie initiale d’investissement, si nécessaire. • Un audit des coûts liés à la gestion du portefeuille – en toute transparence. Pour plus d’informations, n’hésitez pas à nous contacter au +33 (0) 4 93 65 32 23 ou en complétant notre formulaire de contact. |